• 陽江市商品房預售資金監管辦法
  • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2023-09-05  /  瀏覽:783 次  /  

各縣(市、區)住房城鄉建設局,各商業銀行,各房地產開發企業,市房地產協會:


  現將《陽江市商品房預售資金監管辦法》印發給你們,請認真貫徹執行。執行中遇到的問題,請徑向我局反映。該文的部門規范性文件統一編號為陽部規〔2023〕21號。


  陽江市住房和城鄉建設局


  2023年8月31日


 


陽江市商品房預售資金監管辦法


  第一章 總則


  第一條 為加強商品房預售資金監督管理,進一步規范商品房預售資金的收存和使用行為,確保商品房預售資金??顚S?,維護商品房預售交易雙方當事人合法權益,促進房地產市場平穩健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣東省商品房預售管理條例》等相關規定,結合本市實際,制定本辦法。


  第二條 凡在本市行政區域內經批準預售的商品房項目,其預售資金監管賬戶(以下簡稱監管賬戶)的設立、變更、注銷和預售資金的收存、撥付、使用和監督管理,適用本辦法。


  第三條 本辦法所稱商品房預售資金,是指預購人依照合同約定,預先支付給預售人,在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項,包括定金、首付款、分期付款、購房貸款以及其他形式的購房款。


  本辦法所稱預售人,是指預售商品房的房地產開發經營企業。


  本辦法所稱預購人,是指購買預售商品房的單位和個人。


  第四條 市、縣(市、區)住房城鄉建設局(以下簡稱監管部門)按照管轄范圍及職責負責組織實施本行政區域內商品房預售資金監管工作。


  中國人民銀行陽江市中心支行、國家金融監督管理總局陽江監管分局及陽江市金融工作局按照管轄范圍及職責共同做好商品房預售資金監管工作,并依法對監管中發現的違法、違規行為進行處理。


  第五條 開設監管賬戶的商業銀行(以下簡稱監管銀行)應當按照本辦法和《商品房預售資金監管協議書》(以下簡稱監管協議)約定,配合監管部門做好商品房預售資金監管工作,其職責為:


 ?。ㄒ唬┙⑸唐贩款A售資金的收入、支出臺賬,并進行日常管理;


 ?。ǘ﹨f助開展商品房預售資金的收取和撥付等監管工作;


 ?。ㄈ┌丛聦⑸唐贩款A售資金收取和撥付情況制定月度報表,報監管部門;


 ?。ㄋ模┍O管協議約定的其他事項。


  第六條 預售資金的監管遵循專戶專存、??顚S?、全程監管、重點把控、節點控制的原則。預售資金應當全部直接存入監管賬戶,用于與預售商品房有關的工程建設。


  第二章  監管賬戶設立


  第七條 市住房城鄉建設局會同中國人民銀行陽江市中心支行、國家金融監督管理總局陽江監管分局依法通過公開招標方式,綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素,確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行,簽訂資金監管服務協議,并及時將中標的商業銀行名單在市、縣(市、區)住房城鄉建設部門門戶網站及粵安居平臺上予以公示。    


  各監管銀行業務系統應當與房屋網簽備案系統、資金監管系統聯網,實現房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等信息即時互通共享,確保業務辦理便捷安全。


  第八條 預售人申請商品房預售許可前,應當在中標商業銀行名單中選擇監管銀行,按照一個預售許可證對應一個賬戶原則,在監管銀行設立監管賬戶。


  監管賬戶名稱應為“項目(或公司)名稱+預售資金監管賬戶”。


  第九條 項目預售過程中,監管銀行及監管賬戶原則上不得變更。因預售項目轉讓確需變更的,憑已辦理變更手續的《商品房預售許可證》等資料向監管部門辦理相關變更手續。


  監管部門批準賬戶變更的,預售人應當將原賬戶的結余資金全部劃轉到新賬戶,監管銀行及相關銀行應當配合做好有關交接工作。


  第十條 預售人申請《商品房預售許可證》時,應當與監管部門及監管銀行共同簽訂監管協議,明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。監管協議中應當明確監管賬戶名稱、監管賬號和賬戶對應的棟號。


  預售人應當將預售資金監管相關規定告知預購人。監管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明,并在商品房銷售現場顯著位置,以及市、縣(市、區)住房城鄉建設部門門戶網站進行公示。


  預售人應當根據建設方案和施工進度編制《預售項目建設工程進度用款計劃表》,經監理企業審核后,作為監管協議附件和申請使用商品房預售資金的依據。


  第三章 預售資金收存


  第十一條 商品房預售資金應當直接存入相應的監管賬戶,預售人不得以其他任何形式收存商品房預售資金,變相逃避監管。


  預售人應當要求預購人按合同約定將商品房預售資金以銀行轉賬或POS機刷卡等方式直接存入監管賬戶,或者要求預購人持開具的《商品房預售資金繳款通知書》(下稱《繳款通知書》)直接到監管銀行繳交商品房預售資金。預售人應當要求預購人一并在《繳款通知書》上簽名蓋章。預購人憑監管銀行入賬憑證向預售人換領交款票據。監管銀行入賬憑證作為辦理商品房買賣合同備案的要件之一。


  預購人將定金、符合個人住房或商業用房貸款規定的首付款足額存入監管賬戶后,預售人和預購人方可通過粵安居平臺網簽系統辦理擬購合同網簽手續。


  第十二條 需要使用監管銀行POS機收取預售資金的預售人應當與該預售項目監管賬號對應的銀行簽訂POS機業務協議書,該POS機業務協議書作為監管協議的附件之一,提交給監管部門核查。監管銀行和預售人變更該預售項目監管賬號對應的銀行POS機業務協議書內容的,應當及時提交已變更的銀行POS機業務協議書給監管部門重新核查。


  第十三條 預購人用POS機繳交預售資金的,預售人應當要求其在POS機回單上注明預購人姓名及購買商品房的地址、棟號、房號,并與預售人一并在《繳款通知書》上簽名蓋章。預售人憑POS機回單為預購人開具交款票據。POS機回單及《繳款通知書》作為辦理商品房買賣合同備案的要件之一。


  第十四條 預購人申請辦理按揭貸款(含公積金貸款)購買商品房的,發放貸款的銀行(含住房公積金管理機構)應當將貸款直接劃入商品房買賣合同中注明的監管賬戶。


  第四章  預售資金使用


  第十五條 監管賬戶的商品房預售資金按監管要求分為監管額度內資金和監管額度外資金。


  預售資金監管標準是指預售商品房項目自開始施工到完成建筑安裝和區內配套等工程建設、達到交付條件所需的單位建筑面積費用;實行商品住宅精裝修的,還應當將裝修費用計算在內。預售資金監管標準,由監管部門根據市造價管理部門公布的上年度住宅工程預算造價參考指標信息確定的項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定,一般按照建筑工程平方米造價加20%區內配套費用確定,精裝修商品房項目增加每平米800元造價。預售人申報建筑工程平方米造價低于造價管理部門公布的上年度參考價格的,按造價管理部門公布的上年度參考價格執行。


  預售資金監管額度是指監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度,按批準預售的樓棟建筑面積與預售資金監管標準的乘積,在監管賬戶開戶時確定并在監管協議中予以載明。項目建造成本高,監管額度不足以保障項目完工的,監管部門可以適當上調監管額度。


  監管資金留存比例是指監管賬戶的存款余額占預售資金監管額度的百分比。


  第十六條 預售資金監管額度內的資金不同于預售人自有資金,應當??顚S?,必須用于本項目有關的工程建設,包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出;監管額度內的資金,商品房項目完成房屋所有權首次登記前,監管銀行不得擅自扣劃;設立子公司的房地產開發企業,集團公司不得抽調。


  第十七條 監管賬戶內的累計進賬金額未達到監管額度時,按監管賬戶內資金的50%預留工程建設保證金,企業可按工程建設進度申請用款用于后續工程建設。


  第十八條 額度內資金監管按照工程建設進度,設置以下控制節點:


 ?。ㄒ唬╉椖抗こ绦蜗筮M度達到預售條件但未封頂的,監管資金留存比例為70%;


 ?。ǘ┲黧w結構封頂時,監管資金留存比例為50%;


 ?。ㄈ╉椖客瓿赏饬⒚媸┕で夷_手架拆除后,監管資金留存比例為30%;


 ?。ㄋ模┛⒐を炇蘸细?,監管資金留存比例為5%;


 ?。ㄎ澹┩瓿缮唐贩坎粍赢a權首次登記后取消監管。


  帶精裝修的商品房項目,在完成地磚鋪設后,可以申請裝修造價的50%;在完成驗收達到交樓條件后,可以申請余下的50%。


  監管賬戶內資金達到規定的監管額度后,預售人可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金,保函置換金額按國家規定執行。監管協議解除后,保函相應失效。


  預售人應當按規定使用保函置換的預售監管資金,優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等,不可以用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。監管銀行應當配合監管部門做好必要的審核工作。


  第十九條 預售商品房項目達到規定的工程控制節點后,預售人可向項目所在地監管部門申請調整監管資金留存比例并提交以下材料:


 ?。ㄒ唬┍O管資金留存比例(調整)申請表;


 ?。ǘ┕こ探ㄔO進度相關證明材料及影像資料:取得商品房預售許可證后,提交工程進度照片,要求清晰反映工程實際進度,并注明拍攝日期;主體結構封頂時,提交工程進度照片及《主體結構工程質量驗收記錄表》;工程完成外立面施工且腳手架拆除,提交工程進度照片;竣工驗收合格時,提交《房屋市政工程竣工驗收備案意見書》。 


  監管部門應當自受理之日起3個工作日內(不含現場查勘時間)完成審核,符合規定的予以調整。


  第二十條 預售資金的使用和提?。?/p>


 ?。ㄒ唬╊A售人申請使用監管額度內的資金,監管部門應當自受理之日起5個工作日內完成審核,支出款項應當用于本項目有關的工程建設。


  預售人應當如實填寫、提交以下材料并對材料的真實性負責:


  1.預售資金使用申請表;


  2.監管賬戶對賬單;


  3.預售項目建設工程進度用款計劃表;


  4.預售人向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣等專業經營單位撥付款項的,提供相關付款證明材料,款項原則上撥付至上述單位。


  預售人申請撥付預售資金用于支付工程款時,需按申請撥付金額的20%比例存入農民工工資專戶,??顚S?,確保專項用于支付農民工工資。預售人有義務監督施工單位加強農民工工資發放,并依法承擔責任。


 ?。ǘ┍O管賬戶內的資金達到監管額度后,超出監管額度的資金可由預售人提取使用。預售人申請提取監管額度外的資金,提取款項可直接劃撥至相關單位或預售人其他非監管賬戶,可用于本項目有關的工程建設及相關稅費。預售人申請撥付預售資金用于支付稅款時,款項原則上直接撥付至主管稅務管理機關待解賬戶。


 ?。ㄈ╊A售人申請使用和提取預售資金,應當通過資金監管系統向項目所在地監管部門提出申請,審核同意后通過資金監管系統將撥款信息傳遞給監管銀行。監管銀行應當憑監管部門出具的預售資金使用證明材料及資金監管系統的確認信息,在2個工作日內一次性完成款項撥付。


  第二十一條 買賣雙方解除合同后,預售人申請在監管額度內資金退還售房款的,應當持網簽合同注銷證明等相關材料向項目所在地監管部門提交預售資金退款申請。監管部門核實情況屬實的,出具預售資金退款證明材料,由監管銀行按規定在2個工作日內一次性將購房款直接退還給預購人。


  第五章  預售資金監管終止


  第二十二條 監管賬戶涉及的商品房預售項目,預售人取得不動產權證書后方可向監管部門申請取消預售資金監管(如果預售商品房屬于帶精裝修銷售的,需同時提交監理企業出具的精裝修工程已完成且達到交付條件的證明材料)。


  第二十三條 預售人申請取消預售資金監管,監管部門應當自受理之日起1個工作日內審核完畢。經審核通過的,出具取消預售資金監管通知單,并將監管賬戶取消監管信息傳遞至監管銀行,監管銀行據此終止監管。


  第六章  監督、檢查及管理措施


  第二十四條 監管部門應當加強對預售資金收存、使用情況的監督檢查,及時掌握商品房銷售情況并對合同網簽備案、房屋預告抵押等情況,建立預警機制,防范市場風險。各監管銀行及相關按揭貸款銀行應積極配合做好預售資金監管工作。


  監管部門應加強動態監管,定期進行工程進度現場檢查。凡無正當理由停工的,經確認后,作為重點監管項目,按監管協議約定,可暫時停止申請使用預售資金。監管額度內資金未達到相應的支取節點時,預售項目出現重大社會風險隱患需啟動應急措施支付工程建設費用或農民工工資的,監管部門可按實際審核;對存在工程進度異常,逾期難交付的問題樓盤,由監管部門按照“一樓一策”等方式,重點監控監管賬戶,實行專門監管或實施封閉管理,保障賬戶資金安全,優先用于本項目工程建設,以達到“保交樓”的目的。


  第二十五條 人民法院凍結、扣劃監管賬戶內資金的,按照國家、省有關規定執行,對監管賬戶內資金依法審慎采取保全、執行措施,支持保障相關部門防范應對房地產項目逾期交付風險,維護購房者合法權益。對欠稅的預售人,稅務部門依法對監管額度外資金進行扣劃的,在扣劃前應當告知監管部門。


  第二十六條 監管銀行應當嚴格按照監管協議做好監管賬戶監控,定期與項目所在地監管部門進行對接,發現預售人存在違規挪用監管額度內資金問題的,應當停止撥付,并立即告知監管部門。


  第二十七條 預售人有下列行為之一的,由監管部門按照監管協議相關約定,責令限期整改,整改期間不予受理其預售資金使用申請;情節嚴重的可暫停其商品房預售合同網簽備案業務,并依法作出處理;造成嚴重后果的,依法追究其法律責任。


 ?。ㄒ唬┪窗匆幎▽㈩A售資金全部存入監管賬戶的;


 ?。ǘ┳兿嗵颖茴A售資金監管的;


 ?。ㄈ┪窗匆幎ㄊ褂妙A售資金的;


 ?。ㄋ模┨峁┨摷俨牧系?;


 ?。ㄎ澹┢渌`反本辦法或者監管協議的行為。


  第二十八條 監管銀行有下列行為之一的,由監管部門按照監管協議相關約定,暫?;蛘呓K止其監管銀行資格,并由其依法承擔相應責任,同時通報有關主管部門按有關規定處理;造成嚴重后果的,依法追究其法律責任。


 ?。ㄒ唬┪窗匆幎▽㈩A售資金存入監管賬戶的;


 ?。ǘ┪唇洷O管部門同意,擅自撥付預售資金的;


 ?。ㄈ┥米越亓?、挪用或者拖延撥付預售資金的;


 ?。ㄋ模┪窗搭A售資金監管系統數據接口規范傳輸數據的;


 ?。ㄎ澹┢渌`反本辦法或者監管協議的行為。


  監管銀行未經監管部門同意,擅自撥付預售資金的,應當負責追回資金,無法追回的依法承擔相應賠償責任。


  第二十九條 按揭貸款銀行未按規定將按揭貸款及時足額劃入監管賬戶的,監管部門向有關主管部門通報。如造成預售資金被挪用的,應當負責追回資金,無法追回的依法承擔相應賠償責任。


  第三十條 施工、監理、勘察、設計等單位提供虛假證明或采取其他方式協助預售人違規使用預售資金,監管部門將其違規行為通報有關主管部門,并記入企業信用不良行為記錄。導致工程無法按時竣工的 ,依法追究相關責任人的法律責任。


  第三十一條 監管部門和相關銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,依法追究責任;構成犯罪的,依法移交司法機關處理。


  第七章  附  則


  第三十二條 本辦法自2023年12月1日起施行,自施行之日起有效期5年。本辦法實施前已領取《商品房預售許可證》的建設項目按本辦法執行。本市此前相關文件規定與本辦法規定不一致的,以本辦法為準。


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